Η Αθηναϊκή αγορά κατοικίας: Τα εμπόδια της υψηλής ζήτησης και των αυξανόμενων τιμών

Άθλος αποτελεί η αγορά κατοικίας στην Αθήνα, εξαιτίας του υψηλού κόστους, της μικρής διαθεσιμότητας και των χαμηλών μισθών. Οι συνθήκες που επικρατούν στο εγχώριο Real Estate δεν είναι καθόλου ευνοϊκές προς τους υποψήφιους αγοραστές και εναλλακτική λύση της ενοικίασης είναι πλέον μονόδρομος.

Σύμφωνα με την έρευνα λοιπόν, που έκανε το Παρατηρητήριο Αξιών Geoaxis, συγκριτικά με το 3ο τρίμηνο του 2022 το κόστος των νεόδμητων κατοικιών αυξήθηκε κατά 14,92% και κατά 43,61% από το 2021. Σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας κάθε τύπου διαμερίσματος μετρήθηκε πάνω από 60%.

Η νέα τάση που έχει δημιουργηθεί λόγω αυτής της κατάστασης είναι λεγόμενη Generation Rent, καθώς όλο και περισσότεροι νέοι ανατρέχουν στο ενοίκιο διότι, αδυνατούν να ανταπεξέλθουν στην αγορά μιας δικής τους κατοικίας επειδή, η ψαλίδα ανάμεσα στον βασικό μισθό και στο κόστος ακινήτων μεγαλώνει όλο και περισσότερο.

Για την ακρίβεια σύμφωνα με την ΕUROSTAT, από το 2012 μέχρι το 2022 ο βασικός μισθός έχει μειωθεί κατά 11,7%, όταν οι αξίες των διαμερισμάτων πανελλαδικά έχουν αυξηθεί κατά 17,0% ,με βάση τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδας.

Οι νέες εξελίξεις στον τομέα της κατασκευής κατοικιών συνεχίζουν να επιδεινώνουν την κατάσταση, καθώς εισάγονται νέα δεδομένα που αυξάνουν ακόμη περισσότερο την πίεση. Ένα από αυτά τα νέα στοιχεία είναι το φαινόμενο της τηλεργασίας που ξεκίνησε ως λύση έκτακτης ανάγκης την περίοδο της καραντίνας αλλά, τελικά όπως όλα δείχνουν ήρθε για να μείνει.

Αυτό σημαίνει ότι οι άνθρωποι χρειάζονται μεγαλύτερα σπίτια, καθώς απαιτείται επιπλέον χώρος για εργασία στο σπίτι. Συνεπώς, οι σύγχρονες κατοικίες θα κατασκευάζονται με γνώμονα τη δημιουργία επιπλέον επαγγελματικού χώρου.

Ένας άλλος παράγοντας που θα διαμορφώσει τον τομέα είναι η υιοθέτηση αρχών ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), ώστε να πληρούνται οι σύγχρονες απαιτήσεις για τις κατοικίες.

Ταυτόχρονα, σημείο αναφοράς αποτελεί και το περίφημο πρόγραμμα “Σπίτι μου”. Το πρόγραμμα αυτό απευθύνεται σε νέους 25-39 ετών που επιθυμούν να αγοράσουν την δική τους κατοικία με άτοκα ή και επιδοτούμενα δάνεια. Οι προϋποθέσεις του προγράμματος είναι οι εξής:

Πρώτον: Το έτος κατασκευής της κατοικίας πρέπει να είναι μέχρι το 2007

Δεύτερον: Το μέγιστο μέγεθος της επιφάνειας πρέπει να είναι μέχρι 150 τ.μ.

Τρίτον: Κόστος κατοικίας έως 200.000 ευρώ.

Τα πράγματα ωστόσο δεν είναι τόσο ευνοϊκά για τους ενδιαφερόμενους καθώς σύμφωνα με την έρευνα μόνο το 28% των αιτήσεων έχει εγκριθεί εκ των οποίων το 39% αφορά στην Αττική. Επίσης, βάσει των στοιχείων του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ),από τα 45.000 διαθέσιμα ακίνητα μόνο το 32% πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος. Άρα, υπάρχει μεγάλη ζήτηση και ελάχιστη διαθεσιμότητα λόγω των περιοριστικών προϋποθέσεων.

Ειδικότερα το Παρατηρητήριο εξέτασε 5 περιοχές της Αττικής, μια από κάθε ορίζοντα και το κέντρο, δηλαδή ερεύνησε τους Αμπελόκηπους, το Μαρούσι, το Π. Φάληρο, το Περιστέρι και τον Χολαργό. Τα στοιχεία δείχνουν ότι από όλα τα ακίνητα που υπάρχουν σε αυτές τις περιοχές μόνο το 26% από αυτά πληρούν τις προϋποθέσεις του προγράμματος.

Αναλυτικότερα, στο κέντρο της Αθήνας στους Αμπελόκηπους υπάρχουν διαθέσιμα 1.073 ακίνητα εκ των οποίων μόνο το 40% πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος ”Σπίτι μου”, δηλαδή 424 ακίνητα. Στα Βόρεια προάστια στο Μαρούσι, υπάρχουν 767 διαθέσιμα ακίνητα και μόνο 125(16%) είναι κατάλληλα για το πρόγραμμα. Στο Π. Φάληρο είναι διαθέσιμες 1.292 κατοικίες αλλά μόνο οι 251 (19%) εντάσσονται στο Πρόγραμμα.

Ταυτόχρονα, στο Περιστέρι υπάρχει μικρή διαθεσιμότητα γενικά στα ακίνητα αλλά, η πλειονότητα πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος, από τα 432 σπίτια δηλαδή τα 199 (46%) είναι κατάλληλα. Από την άλλη πλευρά στον Χολαργό η διαθεσιμότητα είναι σχεδόν ανύπαρκτη, μόνο 29 κατοικίες μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα, από τις 327 που υπάρχουν γενικά, δηλαδή μόνο το 29%.

Επίσης, εκτός από την μικρή διαθεσιμότητα κατοικιών, υπάρχουν και άλλα προβλήματα που δυσχεραίνουν την κατάσταση, όπως:

1)Περιορισμένος Χρόνος για Αναζήτηση (2 μήνες μετά την έγκριση του δανείου)

2)Καθυστερήσεις σε Πολεοδομικές εγκρίσεις

3)Άρνηση ιδιοκτητών λόγω χρηματικής καθυστέρησης

4)Υπερβολική διαθεσιμότητα σε Funds

5)Επαναδιαπραγμάτευση ακόμη και όταν έχουν συμφωνηθεί όλα, λόγω της μεγάλης ζήτησης

Επιπλέον, κατά την περίοδο μεταξύ του τρίτου τριμήνου του 2023 και του αντίστοιχου τριμήνου του 2022, παρατηρείται σημαντική αύξηση στην τιμή των νεόδμητων ακινήτων κατά 14,92%, ενώ η αύξηση για τα παλαιότερα διαμερίσματα φτάνει το 13,81%. Αυτή η σημαντική άνοδος των αξιών αποδίδεται στη σημαντική μείωση της προσφοράς, καθώς το δείγμα ακινήτων της φετινής περιόδου κυρίως περιλαμβάνει πολύ νεότερα και πιο ακριβά διαμερίσματα.

Όσον αφορά το κόστος των νεόδμητων κατοικιών (5 ετών), στον Χολαργό καταγράφονται τα ακριβότερα καθώς η επιφάνεια κοστίζει 4.048 ευρώ από 3.565 ευρώ. Ακολουθεί το Π.Φάληρο με 3.400 ευρώ το τ.μ. από 2.950 ευρώ, 15,25% παραπάνω. Αμέσως, μετά το Μαρούσι με 3.304 τ.μ. από 2.856 ευρώ.

Στους Αμπελόκηπους η επιφάνεια κοστίζει 2.795 ευρώ, 11,80% ετήσια αύξηση, από 2.500 ευρώ. Ενώ, στο Περιστέρι, επικρατούν ακόμη πιο προσιτές τιμές με 2.401 ευρώ το τ.μ. από 2.029 ευρώ.

Το Περιστέρι είναι ο ”νικητής” καθώς κατέγραψε τη μεγαλύτερη αύξηση, ενώ οι Αμπελόκηποι τη μικρότερη.

Αναφορικά με τα χαρακτηριστικά των παλαιότερων διαμερισμάτων στην Αττική, σύμφωνα με τα ευρήματα της έρευνας η μέση ηλικία ενός διαμερίσματος είναι 43 ετών, 2ου ορόφου μέσης επιφάνειας 100 τ.μ.. Οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται και πάλι στον Χολαργό με 2.235 ευρώ το τ.μ. από 1.985 ευρώ με ετήσια άνοδο 12,59%, εν συνεχεία στο Μαρούσι με 1.852 ευρώ το τ.μ. από 1.620 ευρώ με ετήσια άνοδο 14,20% , στο Παλαιό Φάληρο 1.751 τ.μ. από 1.536 , 14% υψηλότερα δηλαδή, στην περιοχή του Περιστερίου 1.487 ευρώ το τ.μ. από 1.268 ευρώ με ετήσια άνοδο 17,27% και τέλος στους Αμπελόκηπους 1.457 ευρώ τ.μ. από 1.313 με ετήσια άνοδο 10,97%). Το Περιστέρι αναδεικνύεται ξανά ο ”νικητής” διότι πάλι, κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ οι Αμπελόκηποι επανέλαβαν μικρότερη αύξηση.

Τέλος, η έρευνα κατέληξε στο συμπέρασμα ότι θα μειωθεί η ταχύτητα της έντονης αύξησης των τιμών επειδή αυξήθηκαν τα επιτόκια δανεισμού, ανέβηκε το κόστος της ενέργειας και των υλικών κατασκευής και ανακαίνισης, με αποτέλεσμα να οδηγήσουν πιθανούς αγοραστές σε αναμονή. Σημαντικό είναι ότι, τουλάχιστον αυτή τη στιγμή, δεν υπάρχει υπερβολή στην αγορά, καθώς η διαθεσιμότητα, ειδικά σε νέα διαμερίσματα, παραμένει περιορισμένη σε σύγκριση με τη ζήτηση.