Γιατί οι τράπεζες δεν χορηγούν στεγαστικά δάνεια

Την ώρα που η ελληνική οικονομία έχει επανέλθει στα σταθερά θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης και η εγχώρια αγορά ακινήτων κινείται με έντονα ανοδικούς ρυθμούς, οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων, παρά τις όποιες προσπάθειες των τραπεζών, παραμένουν καθηλωμένες.

Ενδεικτικό της πιστωτικής ασφυξίας που «πνίγει» τα νοικοκυριά είναι ότι τα δάνεια προς τις επιχειρήσεις την τελευταία πενταετία ανέρχονται σε 24,5 δισ. ευρώ, όταν για το ίδιο διάστημα οι καθαρές ροές νέων στεγαστικών δανείων διαμορφώνονται μόλις σε -6,8 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι οι καθαρές ροές περιλαμβάνουν τις νέες χορηγήσεις μείον τις αποπληρωμές παλαιότερων δανείων.

Την ώρα που οι τράπεζες αποδίδουν την «πενιχρή» εικόνα της στεγαστικής πίστης στη μειωμένη ζήτηση από πλευράς των νοικοκυριών λόγω έκρηξης του κόστους χρήματος, στελέχη της εγχώριας αγοράς ακινήτων δεν ασπάζονται την συγκεκριμένη επιχειρηματολογία. «Τα εγχώρια τραπεζικά ιδρύματα υιοθετούν ολοένα και αυστηρότερα πιστοδοτικά κριτήρια τα οποία και λειτουργούν ως κόφτης πολλών αιτήσεων» αναφέρουν στο NEWS 24/7 οι ίδιες πηγές, εξηγώντας τους λόγους της πιστωτικής συρρίκνωσης που εμφανίζει η στεγαστική πίστη από πέρυσι, η οποία ενδεικτικά για το 2023 διαμορφώθηκε στο -3,5%.

Αδιάψευστος μάρτυρας, προσθέτουν οι ίδιες πηγές, είναι τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, σύμφωνα με τα οποία τα στεγαστικά δάνεια που έχουν χορηγήσει οι εμπορικές τράπεζες αντιστοιχούν στο 61,6% της αξίας των κατοικιών. Την ίδια στιγμή στο 27,2% των εκταμιεύσεων ο δείκτης ήταν μικρότερος ή ίσος με 50%, γεγονός που σημαίνει ότι οι τράπεζες χρηματοδοτούν λιγότερο από το μισό της αξίας ενός ακινήτου. Σε ό,τι αφορά τις δαπάνες εξυπηρέτησης των δανείων σε ετήσια βάση, αυτές ήταν, σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία, μόλις το 24,2% του εισοδήματος του δανειολήπτη.

«Προφανώς με την συνολική στρατηγική τους και τα αυστηρά πιστοδοτικά κριτήρια που έχουν υιοθετήσει οι εμπορικές τράπεζες ουσιαστικά αφήνουν την πόρτα ανοικτή μόνο σε αυστηρά επιλεγμένους δανειολήπτες» καταλήγουν οι ίδιες πηγές.

Γιατί οι κάνουλες είναι κλειστές

Ένα ακόμη ζήτημα που θέτει η αγορά, θέλοντας να αποδώσει τη στρεβλή εικόνα που επικρατεί, είναι ότι οι τράπεζες αρνούνται να χορηγήσουν τα πλέον «ασφαλή» δάνεια όπως είναι τα στεγαστικά, και τα οποία ως γνωστόν συνοδεύονται από εμπράγματη ασφάλιση.

Σύμφωνα με την απάντηση που δίνουν οι τράπεζες, η εκτόξευση κατά τη διάρκεια της κρίσης των κόκκινων δανείων στο 50% των χαρτοφυλακίων τους, οι πολιτικές «παγώματος» των πλειστηριασμών που ακολούθησαν και συγκεκριμένες πολιτικές παρεμβάσεις για την προστασία των δανειοληπτών οδήγησαν ουσιαστικά στην απαξίωση της εμπράγματης εξασφάλισης, δηλαδή της προσημείωσης του ακινήτου ως εγγύησης για την εξασφάλιση αποπληρωμής του στεγαστικού δανείου.

Έτσι, τα στεγαστικά δάνεια έπαψαν να είναι εκ της φύσεως τους «ασφαλή» καθώς οι τράπεζες δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν το «όπλο» των αναγκαστικής εκτέλεσης, με τους πλειστηριασμούς ακόμη και σήμερα να αντιμετωπίζουν πολλά εμπόδια.

Έτσι η γενικότερη κουλτούρα πληρωμών που παγιώθηκε τα τελευταία χρόνια έχει οδηγήσει τις τράπεζες στο να διοχετεύουν τη ρευστότητά τους σε επιχειρηματικά δάνεια, και μάλιστα σε μεγάλες επιχειρήσεις, όπου ο κίνδυνος αθέτησης είναι εξαιρετικά μικρός και όχι σε στεγαστικά όπου αν υπάρξει αδυναμία αποπληρωμής οι τράπεζες θα πρέπει να ακολουθήσουν την νομική οδό προκειμένου να αξιοποιήσουν την λύση του πλειστηριασμού.

Το «καρφί» της ΤτΕ

Μάλιστα, δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι τα υπερβολικά αυστηρά κριτήρια που έχουν θέσει οι τράπεζες για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων προκάλεσε και την πρόσφατη παρέμβαση της ΤτΕ η οποία έθεσε όρια για τις χρηματοδοτήσεις στεγαστικών δανείων, τα οποία είναι σχεδόν 50% υψηλότερα από αυτά που εφαρμόζουν σήμερα οι τράπεζες. Τα παραπάνω ανώτατα όρια που θεσπίζει η ΤτΕ είναι κατά πολύ υψηλότερα από αυτά που εφαρμόζουν σήμερα οι τράπεζες (χρηματοδότηση 62% της αξίας του ακινήτων, δαπάνες εξυπηρέτησης ετησίως που αντιστοιχούν στο 24% το εισοδήματος του δανειολήπτη) και μεταξύ άλλων δείχνουν και την δυσαρέσκεια του επόπτη για την τρέχουσα πολιτική των εμπορικών τραπεζών αναφορικά με τα στεγαστικά δάνεια.

Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με απόφαση της ΤτΕ, από 1.1.2025 οι τράπεζες δεν θα επιτρέπεται να χρηματοδοτούν πάνω από το 80% – 90% της αξίας της κατοικίας και δεν θα πρέπει να δίνουν δάνεια που το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησής τους υπερβαίνει το 40% – 50% του ετήσιου εισοδήματος του δανειολήπτη. Σημειώνεται ότι πιο ελαστικά όρια θα ισχύουν για όσους χρηματοδοτούνται για πρώτη φορά για την αγορά κατοικίας και πιο αυστηρά για όσους έχουν ήδη πάρει κάποιο στεγαστικό δάνειο.